Pāriet uz galveno saturu

Mājokļu tirgus: brienam nekurienē?

Pagājušajā nedēļā pavadīju aizraujošas stundas "Lanīda" organizētajā konferencē par to, "Kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?". Konference tiešām aizraujoša - reti, kad apgrozos nekustamā īpašuma nozares aprindās, tādēļ lielākā daļa prezentāciju šķita interesantas - par brīnumu pat juristu un ierēdņu prezentācijas lika padomāt par jaunām šķautnēm šajā jomā.
Ar birojiem it kā viss ir skaidrs, pieprasījums pakāpeniski kāpj - aptuveni ekonomiskās izaugsmes tempos. A klases biroju trūkst, B klases "augstais gals" arī aizņemts. Pamazām būvējas jaunas platības. Nekādi "bumi" priekšā nav un tirgus turpinās lēzeni attīstīties.
Par mājokļu tirgu gan ir interesantāk:
 
· Ir milzīgs neapdzīvoto mājokļu fonds, kas galvenokārt pieder banku meitas uzņēmumiem (Ektornet, Pillar utt.).
· Bankas pietur šos mājokļus, jo a) Nav īsti absorbcijas spējas - mājsaimniecības nav gatavas maksāt piedāvāto cenu + ja grūdīs tirgū pārāk daudz īpašumus, tad cenas vispār nograus. b) Bankas lielu daļu no šiem īpašumiem tāpat jau no savām bilancēm ir norakstījušas kā zaudējumus - t.i. steigties nav kur.
· Banku kredītportfelis joprojām ir vājākais Baltijas valstīs - neizskatās, ka tuvākajā laikā tās būtu gatavas aktīvi mesties hipotekārajā kreditēšanā.
· No otras puses - reālais mājsaimniecību rīcībā esošais ienākums aug lēni.
· Mājokļu tirgus attīstītās par 80-90% tikai no nerezidentu darījumiem.
 
Iedzīvotāji uzlabojoties ekonomiskajiem apstākļiem meklē mājokli, bet maksātspēja vēl ir relatīvi zema. Attīstītāji jaunus projektus neattīsta, jo tos jebkurā momentā piežmiegs banku meitas ar cenām, kas būs zem attīstītāju pašizmaksas, jo banku meitas to var atļauties (bilancēs jau norakstīti zaudējumi). Rezultātā ir situācija, kad ir pieprasījums par vienu cenu, piedāvājums par augstāku cenu + tie, kas varētu palielināt piedāvājumu un nolaist cenas, nelien tirgū, jo viņus nogremdēs. :)
Tāda deadlock pozīcija, kad tirgus dalībnieki gaida uz otras puses reakciju, bet nekas nenotiek. Kas to var atrisināt? Laikam tikai laiks. Rīgā un Pierīgā ir n-tie m2 ar pabeigtām, bet neapdzīvotām, daļēji pabeigtām vai iesāktām privātmājām un dzīvokļu mājām. Tās stāv jau no 2008.-2009.gada. Bankas tās nespēj realizēt, iedzīvotāji nespēj nopirkt. Un te nu nāk palīgā laiks - vēl daži gadi - un iedzīvotāji ne tikai nespēs tās nopirkt, bet arī negribēs. Kurš gribēs maksāt par māju, kas 7-8 gadus ir nostāvējusi bez apkures mūsu klimatiskajos apstākļos? Neviens... bankas mierīgu sirdi norakstīs īpašumus un nek. īp. tirgus turpinās dzīvot. Līdzīga situācija šobrīd ir Īrijā. Jau šobrīd valdība ir izdalījusi līdzekļus spoku pilsētiņu nojaukšanai. Domāju LV valdībai ir jārēķinās ar šo problēmu un jau šobrīd jāstrādā divos virzienos:
1) Jāatrod instrumenti, kā steidzami aktivizēt tirgu - noslēgt šo pircēja sagaidāmās un pārdevēja piedāvātās cenas starpību. Par instrumentiem grūti spriest - kaut kāda veida subsīdijai ir jābūt. Šāds risinājums gan būs derīgs vien tuvākajos gados. Neesmu eksperts šajā jautajumā, bet cik saprotu, tad "plaisa" mājsaimniecību ekspektācijās un piedāvājuma cenā ir aptuveni 200 Eiro par m2. Vai arī otra problēma - mājsaimniecības atgriezušās pie normālas, stabilas naudasplūsmas, bet nav nepieciešamo līdzekļu 20-30% vai pat vairāk % sakasīšanai pirmajai iemaksai.
2) Jau šobrīd ir jādomā par absolūti neperspektīvo māju nojaukšanas programmu - jau šobrīd ir mājokļi, kuru pabeigšana/attīstīšanas izmaksas ir līdzvērtīgas jaunu māju būvniecībai.
 
Savā ziņā paradoksāla situācija. Šobrīd ir liels neizmantots dzīvojamais fonds. Gatavs vai pusgatavs. Par salīdzinoši nelielām investīcijām ir iespējams panākt to, ka tas tiek izmantots nevis atstāts sagrūšanai kā tas ir šobrīd. To varētu risināt publsikais finansējums, bet fiskālā telpa budžetā protams ir ierobežota. Tādēļ brīnos, ka šā brīža situāciju nav "uzķēruši" kreditētāji, kas nav apdedzinājušies iepriekšējā buma laikā. Kā arī joprojām brīnos, ka pašas bankas pat pie savu meitu īpašumu iztirgošanas turpina pielietot agresīvu izmaksu politiku (no klientiem piedzen augstas darījumu slēgšanas komisijas, resursu piesaistes komisijas utt.). Tas liek domāt, ka komercbankas tā pa īstam nemaz nav ieinteresētas šā tirgus atdzīvināšanā. Saki - varbūt tiešām ir vērts pagaidīt 2-3 gadus, kad liekais dzīvojamais fonds apmirs un varēs sākt kreditēt jaunos projektus?

Komentāri

Šī emuāra populārākās ziņas

Iceland in winter – why not? Travel guide for those who travel on a budget. PART 2

This is the second part of our trip review to Iceland. You can find the first part here (a link to my personal blog).  "Golden Circle" and trip to the south of Iceland We’ve done this route twice! Attempt nr. 1. First time we tried to do it was our first day when we got our car. And taking into account the result that was probably a mistake. Firstly it took some time till we got to Reykjavik and found the car rental (we had to take the bus from Hafnarfjordur; we should have started earlier in the morning), then we had to sign the agreement in the car rental. And that’s it – half of the day was already gone. :) But still, the weather was so good (a lot of sunshine, although a snowstorm was forecasted for the evening) that after getting into the car we decided to go for the “ Golden Circle ” – a route in the southwestern part of Iceland which includes several sightseeings – Kerid volcano crater, Geysir , Gulfoss waterfall and Thingvellir National Park ( Þi

Drakulas zeme - Transilvānija

Ievads  Pēc reorganizācijas darbā uzzināju, ka esmu iekļauts Eiropas Komisijas darbagrupā, kura tiekas aptuveni 8 reizes gadā. Un viena no tām ir neformālā tikšanās ar kolēģiem kādā no dalībvalstīm. Tad nu paspēju vienu reizi aizbraukt uz birokrātijas galvaspilsētu Briseli un uzzināju, ka būs jābrauc arī uz neformālo pasākumu Rumānijā. Pie tam nevis galvaspilsētā, bet gan Transilvānijas pilsētā SIBIU. Protams, īpaši priecīgs par to nebiju – es, kā cilvēks, kas necieš karstumu, nespēju sevi iedomāties Rumānijā jūnija vidū. Pēcāk uzzināju, ka uz neformālo pasākumu var ņemt līdzi arī savas otrās puses, tad nu izdomāju, ka šo pasākumu varu uztaisīt par nelielu ceļojumu kopā ar savu līgavu. :) Asociācijas Kas normālam cilvēkam asociējas ar Rumāniju? Man – čigāni, futbols (Rumānijas izlase vienmēr ir patikusi), karstums un nabadzība, ja skatāmies ES-27 līmenī. Par Bukaresti man priekšstats bija, ka varētu būt post-padomju telpai līdzīga pilsēta, tik ar dienvidu zemju elementiem…iedom

Interneta veikali, kas sūta preces uz Latviju

Šodien iedomājos, ka nu jau ir pagājuši aptuveni 10 gadi kopš veicu savu pirmo pirkumu ārzemju interneta veikalā un ar to iesāku savu "starptautiskā šopinga" karjeru. :) Kopš tā laika esmu iepricies un tirgojis neskaitāmos i-neta veikalos - iedomājos, ka varbūt kādam mana pieredze var noderēt. eBay Protams, pasaulē populārākais interneta veikals ir eBay.com (vai attiecīgi .co.uk, .de, .it utt.). Caur eBay savulaik esmu pircis visu, ko vien var iedomāties - portatīvos datorus, fotoaparātus, drēbes, dažadas rezerves daļas sadzīves tehnikai, grāmatas un daudz, daudz ko citu. Iepērkoties ar eBay jāatcerās šādas lietas: Sūtot no Eiropas var nedomāt par PVN un muitas nodokli, bet sūtot no valstīm, kas nav ES, būs jāmaksā nodokļi. Par to vairāk šajā rakstā , jo sākot 2013.gadu atkal nelielas izmaiņas. Visbiežāk eBay vidē darīšana ir nevis ar profesionālu pārdevēju (uzņēmēju, vai kādu, kurš ar to regulāri nodarbojas), bet gan vienkārši cilvēku, kurš grib pārdot savā īpašumā e

Trīs gadi pielāgošanās

3 gadi ir palidojuši nemanot. Bet kā jau tas bieži ir šādos gadījumos, ja palūkojas atpakaļ, tad daudz, kas ir noticis un mainījies. Šo trīs gadu laikā nācies adaptēties dzīvei citā vietā, sabiedrība. Nācies pierast pie dažādām nacionālajām īpatnībām. Sanācis nedaudz iemācīties somu valodu - ne tik daudz, lai kaut ko runātu, bet vismaz tik daudz, lai saprastu vienkāršākus uzrakstus un kontekstu rakstos. Arī ikdiena ir sakārtota tik tālu, ka nemaz nav vairs tās sajūtas, ka esi ārpus "savas vides". Kultūršoka nekad īsti nav bijis, bet šobrīd ir sajūta, ka viss ir tā, kā tam ir jābūt. Visam pāri gan, protams, stāv apstāklis, ka tagad mājās katru dienu mani gaida meita. Un esmu neizsakāmi pateicīgs par to, ka viņa ir vesela un dzīvo drošā un attīstību veicinošā vidē. Bet ne par to šoreiz.  Šoreiz vairāk par to, kā mana pārvākšanās ir noritējusi profesionālā ziņā. Kaut kad iepriekš savos bloga ierakstos rakstīju par savu avantūru , pametot lauciņu, kurā strādāju 10 gadus (makroeko

Dažas tēzes un pārdomas par Covid-19 efektiem

Mūsu pēdējo mēnešu ikdiena ir tik piesātināta ar visdažādāko analīzi un spriedelējumiem par Covid-19 efektiem, ka šķiet, visi šīs tēmas leņķi apskatīti. Tādēļ sekojošajā bloga ierakstā daži publiskajā telpā mazāk minēti aspekti. Protams, ņemot vērā manu background , tēmai ekonomisks “piesitiens”. Tāpat kā daudziem citiem kolēģiem, arī man, pēdējos mēnešos nācās “kara apstākļos” iziet crash course epidemioloģijā, jo ekonomiskie iznākumi šajā gadījumā ir tiešā veidā atkarīgi no vīrusa izplatības. Un tas ir ļoti interesanti no makroekonomiskā viedokļa, jo pārskatāmā pagātnē līdzīgu ekonomisko šoku īsti nav, attiecīgi ekonomisti-analītiķi "taustās tumsā", mēģinot izskaidrot notiekošo ekonomikā. Ekonomiskās prognozes šajā laikā vispār, šķiet, ir pielīdzināmas mērenam šarlatānismam, bet, protams, bez tām īsti nevar, cilvēce radusi dzīvot ar plānu par rītdienu. :) • Viena lieta, kas mani nedaudz izbrīna, ir, tas, ka (ekonomiskajā) analīzē par vīrusu dominē gandrīz vai bināra pieeja