Monday, April 8, 2013

Mājokļu tirgus: brienam nekurienē?

Pagājušajā nedēļā pavadīju aizraujošas stundas "Lanīda" organizētajā konferencē par to, "Kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?". Konference tiešām aizraujoša - reti, kad apgrozos nekustamā īpašuma nozares aprindās, tādēļ lielākā daļa prezentāciju šķita interesantas - par brīnumu pat juristu un ierēdņu prezentācijas lika padomāt par jaunām šķautnēm šajā jomā.
Ar birojiem it kā viss ir skaidrs, pieprasījums pakāpeniski kāpj - aptuveni ekonomiskās izaugsmes tempos. A klases biroju trūkst, B klases "augstais gals" arī aizņemts. Pamazām būvējas jaunas platības. Nekādi "bumi" priekšā nav un tirgus turpinās lēzeni attīstīties.
Par mājokļu tirgu gan ir interesantāk:
 
· Ir milzīgs neapdzīvoto mājokļu fonds, kas galvenokārt pieder banku meitas uzņēmumiem (Ektornet, Pillar utt.).
· Bankas pietur šos mājokļus, jo a) Nav īsti absorbcijas spējas - mājsaimniecības nav gatavas maksāt piedāvāto cenu + ja grūdīs tirgū pārāk daudz īpašumus, tad cenas vispār nograus. b) Bankas lielu daļu no šiem īpašumiem tāpat jau no savām bilancēm ir norakstījušas kā zaudējumus - t.i. steigties nav kur.
· Banku kredītportfelis joprojām ir vājākais Baltijas valstīs - neizskatās, ka tuvākajā laikā tās būtu gatavas aktīvi mesties hipotekārajā kreditēšanā.
· No otras puses - reālais mājsaimniecību rīcībā esošais ienākums aug lēni.
· Mājokļu tirgus attīstītās par 80-90% tikai no nerezidentu darījumiem.
 
Iedzīvotāji uzlabojoties ekonomiskajiem apstākļiem meklē mājokli, bet maksātspēja vēl ir relatīvi zema. Attīstītāji jaunus projektus neattīsta, jo tos jebkurā momentā piežmiegs banku meitas ar cenām, kas būs zem attīstītāju pašizmaksas, jo banku meitas to var atļauties (bilancēs jau norakstīti zaudējumi). Rezultātā ir situācija, kad ir pieprasījums par vienu cenu, piedāvājums par augstāku cenu + tie, kas varētu palielināt piedāvājumu un nolaist cenas, nelien tirgū, jo viņus nogremdēs. :)
Tāda deadlock pozīcija, kad tirgus dalībnieki gaida uz otras puses reakciju, bet nekas nenotiek. Kas to var atrisināt? Laikam tikai laiks. Rīgā un Pierīgā ir n-tie m2 ar pabeigtām, bet neapdzīvotām, daļēji pabeigtām vai iesāktām privātmājām un dzīvokļu mājām. Tās stāv jau no 2008.-2009.gada. Bankas tās nespēj realizēt, iedzīvotāji nespēj nopirkt. Un te nu nāk palīgā laiks - vēl daži gadi - un iedzīvotāji ne tikai nespēs tās nopirkt, bet arī negribēs. Kurš gribēs maksāt par māju, kas 7-8 gadus ir nostāvējusi bez apkures mūsu klimatiskajos apstākļos? Neviens... bankas mierīgu sirdi norakstīs īpašumus un nek. īp. tirgus turpinās dzīvot. Līdzīga situācija šobrīd ir Īrijā. Jau šobrīd valdība ir izdalījusi līdzekļus spoku pilsētiņu nojaukšanai. Domāju LV valdībai ir jārēķinās ar šo problēmu un jau šobrīd jāstrādā divos virzienos:
1) Jāatrod instrumenti, kā steidzami aktivizēt tirgu - noslēgt šo pircēja sagaidāmās un pārdevēja piedāvātās cenas starpību. Par instrumentiem grūti spriest - kaut kāda veida subsīdijai ir jābūt. Šāds risinājums gan būs derīgs vien tuvākajos gados. Neesmu eksperts šajā jautajumā, bet cik saprotu, tad "plaisa" mājsaimniecību ekspektācijās un piedāvājuma cenā ir aptuveni 200 Eiro par m2. Vai arī otra problēma - mājsaimniecības atgriezušās pie normālas, stabilas naudasplūsmas, bet nav nepieciešamo līdzekļu 20-30% vai pat vairāk % sakasīšanai pirmajai iemaksai.
2) Jau šobrīd ir jādomā par absolūti neperspektīvo māju nojaukšanas programmu - jau šobrīd ir mājokļi, kuru pabeigšana/attīstīšanas izmaksas ir līdzvērtīgas jaunu māju būvniecībai.
 
Savā ziņā paradoksāla situācija. Šobrīd ir liels neizmantots dzīvojamais fonds. Gatavs vai pusgatavs. Par salīdzinoši nelielām investīcijām ir iespējams panākt to, ka tas tiek izmantots nevis atstāts sagrūšanai kā tas ir šobrīd. To varētu risināt publsikais finansējums, bet fiskālā telpa budžetā protams ir ierobežota. Tādēļ brīnos, ka šā brīža situāciju nav "uzķēruši" kreditētāji, kas nav apdedzinājušies iepriekšējā buma laikā. Kā arī joprojām brīnos, ka pašas bankas pat pie savu meitu īpašumu iztirgošanas turpina pielietot agresīvu izmaksu politiku (no klientiem piedzen augstas darījumu slēgšanas komisijas, resursu piesaistes komisijas utt.). Tas liek domāt, ka komercbankas tā pa īstam nemaz nav ieinteresētas šā tirgus atdzīvināšanā. Saki - varbūt tiešām ir vērts pagaidīt 2-3 gadus, kad liekais dzīvojamais fonds apmirs un varēs sākt kreditēt jaunos projektus?