Pāriet uz galveno saturu

Mājokļu tirgus: brienam nekurienē?

Pagājušajā nedēļā pavadīju aizraujošas stundas "Lanīda" organizētajā konferencē par to, "Kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?". Konference tiešām aizraujoša - reti, kad apgrozos nekustamā īpašuma nozares aprindās, tādēļ lielākā daļa prezentāciju šķita interesantas - par brīnumu pat juristu un ierēdņu prezentācijas lika padomāt par jaunām šķautnēm šajā jomā.
Ar birojiem it kā viss ir skaidrs, pieprasījums pakāpeniski kāpj - aptuveni ekonomiskās izaugsmes tempos. A klases biroju trūkst, B klases "augstais gals" arī aizņemts. Pamazām būvējas jaunas platības. Nekādi "bumi" priekšā nav un tirgus turpinās lēzeni attīstīties.
Par mājokļu tirgu gan ir interesantāk:
 
· Ir milzīgs neapdzīvoto mājokļu fonds, kas galvenokārt pieder banku meitas uzņēmumiem (Ektornet, Pillar utt.).
· Bankas pietur šos mājokļus, jo a) Nav īsti absorbcijas spējas - mājsaimniecības nav gatavas maksāt piedāvāto cenu + ja grūdīs tirgū pārāk daudz īpašumus, tad cenas vispār nograus. b) Bankas lielu daļu no šiem īpašumiem tāpat jau no savām bilancēm ir norakstījušas kā zaudējumus - t.i. steigties nav kur.
· Banku kredītportfelis joprojām ir vājākais Baltijas valstīs - neizskatās, ka tuvākajā laikā tās būtu gatavas aktīvi mesties hipotekārajā kreditēšanā.
· No otras puses - reālais mājsaimniecību rīcībā esošais ienākums aug lēni.
· Mājokļu tirgus attīstītās par 80-90% tikai no nerezidentu darījumiem.
 
Iedzīvotāji uzlabojoties ekonomiskajiem apstākļiem meklē mājokli, bet maksātspēja vēl ir relatīvi zema. Attīstītāji jaunus projektus neattīsta, jo tos jebkurā momentā piežmiegs banku meitas ar cenām, kas būs zem attīstītāju pašizmaksas, jo banku meitas to var atļauties (bilancēs jau norakstīti zaudējumi). Rezultātā ir situācija, kad ir pieprasījums par vienu cenu, piedāvājums par augstāku cenu + tie, kas varētu palielināt piedāvājumu un nolaist cenas, nelien tirgū, jo viņus nogremdēs. :)
Tāda deadlock pozīcija, kad tirgus dalībnieki gaida uz otras puses reakciju, bet nekas nenotiek. Kas to var atrisināt? Laikam tikai laiks. Rīgā un Pierīgā ir n-tie m2 ar pabeigtām, bet neapdzīvotām, daļēji pabeigtām vai iesāktām privātmājām un dzīvokļu mājām. Tās stāv jau no 2008.-2009.gada. Bankas tās nespēj realizēt, iedzīvotāji nespēj nopirkt. Un te nu nāk palīgā laiks - vēl daži gadi - un iedzīvotāji ne tikai nespēs tās nopirkt, bet arī negribēs. Kurš gribēs maksāt par māju, kas 7-8 gadus ir nostāvējusi bez apkures mūsu klimatiskajos apstākļos? Neviens... bankas mierīgu sirdi norakstīs īpašumus un nek. īp. tirgus turpinās dzīvot. Līdzīga situācija šobrīd ir Īrijā. Jau šobrīd valdība ir izdalījusi līdzekļus spoku pilsētiņu nojaukšanai. Domāju LV valdībai ir jārēķinās ar šo problēmu un jau šobrīd jāstrādā divos virzienos:
1) Jāatrod instrumenti, kā steidzami aktivizēt tirgu - noslēgt šo pircēja sagaidāmās un pārdevēja piedāvātās cenas starpību. Par instrumentiem grūti spriest - kaut kāda veida subsīdijai ir jābūt. Šāds risinājums gan būs derīgs vien tuvākajos gados. Neesmu eksperts šajā jautajumā, bet cik saprotu, tad "plaisa" mājsaimniecību ekspektācijās un piedāvājuma cenā ir aptuveni 200 Eiro par m2. Vai arī otra problēma - mājsaimniecības atgriezušās pie normālas, stabilas naudasplūsmas, bet nav nepieciešamo līdzekļu 20-30% vai pat vairāk % sakasīšanai pirmajai iemaksai.
2) Jau šobrīd ir jādomā par absolūti neperspektīvo māju nojaukšanas programmu - jau šobrīd ir mājokļi, kuru pabeigšana/attīstīšanas izmaksas ir līdzvērtīgas jaunu māju būvniecībai.
 
Savā ziņā paradoksāla situācija. Šobrīd ir liels neizmantots dzīvojamais fonds. Gatavs vai pusgatavs. Par salīdzinoši nelielām investīcijām ir iespējams panākt to, ka tas tiek izmantots nevis atstāts sagrūšanai kā tas ir šobrīd. To varētu risināt publsikais finansējums, bet fiskālā telpa budžetā protams ir ierobežota. Tādēļ brīnos, ka šā brīža situāciju nav "uzķēruši" kreditētāji, kas nav apdedzinājušies iepriekšējā buma laikā. Kā arī joprojām brīnos, ka pašas bankas pat pie savu meitu īpašumu iztirgošanas turpina pielietot agresīvu izmaksu politiku (no klientiem piedzen augstas darījumu slēgšanas komisijas, resursu piesaistes komisijas utt.). Tas liek domāt, ka komercbankas tā pa īstam nemaz nav ieinteresētas šā tirgus atdzīvināšanā. Saki - varbūt tiešām ir vērts pagaidīt 2-3 gadus, kad liekais dzīvojamais fonds apmirs un varēs sākt kreditēt jaunos projektus?

Komentāri

Šī emuāra populārākās ziņas

Bronza Tamperē

 Nav jau daudz ko rakstīt, paši visu redzējāt. Mums bija tā priekšrocība būt Tamperē, arēnā. Laikam ir bijis vērts dzīvot Somijā pēdējos sešus gadus, kaut vai, lai piedzīvotu 28.maija vakaru Tamperē. Hokeja spēle paliks vēstures grāmatām, bet man atmiņās paliks notiekošais pašā arēnā un ne-latviešu reakcijas uz notiekošo. Mums, LV hokeja faniem, šāda atmosfēra gadu gaitā ir kļuvusi par normu, bet šo fenomenu nepiedzīvojošajiem – maigi izsakoties -  pārsteigums. Ienākot arēnā, trokšņa un emociju vilnis ir tik spēcīgs, ka "gāž no kātiem". Grūti teikt, cik tieši LV fanu vakar bija arēnā. Kopumā spēli apmeklēja 11 tūkstoši skatītāju. Formāli, no Latvijas, šķiet bija kādi 5-8 tūkstoši (redzēju arī daudz vietējo latviešu). Cik cilvēku fanoja par Latviju? 10,9 tūkstoši. Ja ne vairāk. :D Par Latvijas vārtu guvumiem priecājās Kanādieši, Somi, Vācieši un pat tie daži retie Zviedri (kas vēl joprojām dusmojās uz Latviju, jo sarkanbaltsarkano vietā gaidīja atpakaļ Tamperē savu komandu

Vīns, saule, kristālzils ūdens - 14 dienas Sicīlijā

Šoreiz nedaudz par mūsu ceļojumu uz Sicīliju. Atšķirībā no iepriekšējām reizēm man ir slinkums daudz rakstīt, tāpēc centīšos īsi, uzsvarus liekot uz padomiem un piedzīvojumiem. Kāpēc Sicīlija? Sicīlija ir fantastiska vieta tās vēstures dēļ. Ja mēs runājam, ka Latvijai ir gājušas pāri visas tautas pēc kārtas, tad ir vērts ieskatīties kam tik nav piederējusi Sicīlija. Un tieši tas raisa interesi – Sicīlija ir 2.5 reizes mazāka par LV, bet tik dažāda. Atsevišķos Sicīlijas reģionos ir jūtams Grieķu, Romiešu, Bizantijas, Normāņu un Arābu pieskaņa. Tik dažāda arhitektūra, tik dažāda virtuve, cilvēki un ikdiena. Un to visu var apskatīt salīdzinoši īsā laika periodā. Tieši tāpēc izvēlējāmies Sicīliju – emocijām un jauniem iespaidiem pilns ceļojums tikai 2 nedēļās. Uzreiz varu teikt, ka nav iespējams 2 nedēļās apskatīt visu Sicīliju – intuitīvi šķiet, ka pietrūka kādas 10 dienas, bet tas labi – tātad būs kādreiz iemesls atgriezties. Neapskatījām Sicīlijas dienvidaustrumu daļu ar kalnu pilsētām

Ceļotāju un vēderprieku baudītāju sapņu galamērķis – Kampānija Itālijā (Neapole, Sorento, Amalfi)

Amalfi pludmale Cik es sevi atceros, man Itālija nekad nav asociējusies ar Romas kultūrvēsturi, Florences mākslas pārbagātību vai Milānas moderno šiku. Nē, tā vietā Itālija man galvenokārt saistās ar Neapoli un tās vareno ainu, kur virs pilsētas paceļas Vezuvs. Ar tomātiem, ar picu, ar sieru un šķiņķiem/desām, ar citroniem, ar neskaitāmiem pastu ēdieniem, ar vīniem, liķieriem utt. Ir strīdīgs jautājums par to, kura ir Itālijas gastronomiskākā daļa, bet manā uztverē tieši Kampānija ir viena no galvenajām – tajā cēlusies pica, arī pastas pirmsākumi meklējumi tur, nemaz nerunājot par ne tik izteiktiem kulta ēdieniem. Tāpēc tas bija tikai laika jautājums, kad nokļūšu Kampānijā. Laiks gan ir nepielūdzams... kaut kā sanāca krustu šķērsu izbraukāt pārējo Eiropu, izbraukt ārpus Eiropas, vairākas reizes paceļot pa Itāliju, bet Kampāniju neredzēt. Pēdējā laikā konstatēju, ka katrs nākamais mūsu ceļojums kļūst aizvien avantūriskāks. Izvēlamies vietu, nopērkam biļetes, pierezervējam v

Komo ezers un Lugano

Jau izsenis esmu gribējis aizbraukt uz Komo ezera apkārtni. Tomēr katru gadu, pienākot atvaļinājuma ceļojuma izvēlei, izvēlējāmies ko citu. Jo no vienas puses Komo ezera apkārtne ir debešķīgi skaista, bet ir arī savi mīnusi – daudz tūristu un ceļot pa apkārti ir arī padārgi, jo apgabals mudž no slavenajiem&bagātajiem. Tomēr šogad, plānojot atvaļinājumus, saskārāmies ar laika ierobežojumiem, tādēļ izvēlējāmies beidzot veikt jau sen izstrādātu maršrutu (šķiet, ka 2-3 gadus atpakaļ diezgan detalizēti jau biju uztaisījis šo maršrutu). Viena no skaistajām mājām Komo ezera krastā Izlidošanas dienā jutos mazliet dīvaini. Vēl iepriekšējās dienas rītā modos Parīzē, tagad mājās, bet jau bija jādodas tālāk. Faktiski mājās tik vien kā paspēju kā nomainīt "komandējuma komplektu" uz "atvaļinājuma komplektu" un aiziet. Tomēr jāatzīst, ka vēl pirmās dienas Itālijā jutos ne savā ādā – tā kā vēl domās Parīzē, tā kā mājās, bet nē – jau Itālijā. :) Villa Balbinel

La Spezia un Cinque terre – Ligūrijas pērles

Pēc pavadītajām dienām valsts "iekšienē", t.i. prom no jūras, devāmies uz Ligūriju, kur plānojām uz 3 dienām apmesties pie nu jau slavenajiem Cinque terre ciematiņiem. Pēdējās dienas rītā, ko pavadījām Florencē, aizdevāmies nedaudz pabrokastot, pēc kā devāmies uz staciju un stundas braucienā nokļuvām līdz Pizai. Uz vilcienu gan kārtējo reizi pamatīgi skrējām…lai pasēdētu un pagaidītu kamēr vilciens atkal kavējas savas 10-15 minūtes. J Tas jau bija kļuvis par normu – vilcieni laicīgi neatiet. Viena no retajām autora bildēm, Riomaggiore Ieteikums, ja izdomājat, tāpat kā mēs, tikai pieturēt Pizā uz dažām stundām. Ja dodaties turp ar visām ceļa somām, tad prātīgāk kāpt laukā Pisa Centrale stacijā, nevis Pisa S.Rossore , jo pirmajā ir pieejama mantu glabātava. Ja braucat no Florences puses, tad tā atrodas uz pirmā perona (stacijas ēkā) ar ieeju tajā galā, no kurienes pienāk vilciens no Florences. Iesaku pasteigties, jo viss vilciens meklē šo vietu un jau pēc pāris