Pāriet uz galveno saturu

Mājokļu tirgus: brienam nekurienē?

Pagājušajā nedēļā pavadīju aizraujošas stundas "Lanīda" organizētajā konferencē par to, "Kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?". Konference tiešām aizraujoša - reti, kad apgrozos nekustamā īpašuma nozares aprindās, tādēļ lielākā daļa prezentāciju šķita interesantas - par brīnumu pat juristu un ierēdņu prezentācijas lika padomāt par jaunām šķautnēm šajā jomā.
Ar birojiem it kā viss ir skaidrs, pieprasījums pakāpeniski kāpj - aptuveni ekonomiskās izaugsmes tempos. A klases biroju trūkst, B klases "augstais gals" arī aizņemts. Pamazām būvējas jaunas platības. Nekādi "bumi" priekšā nav un tirgus turpinās lēzeni attīstīties.
Par mājokļu tirgu gan ir interesantāk:
 
· Ir milzīgs neapdzīvoto mājokļu fonds, kas galvenokārt pieder banku meitas uzņēmumiem (Ektornet, Pillar utt.).
· Bankas pietur šos mājokļus, jo a) Nav īsti absorbcijas spējas - mājsaimniecības nav gatavas maksāt piedāvāto cenu + ja grūdīs tirgū pārāk daudz īpašumus, tad cenas vispār nograus. b) Bankas lielu daļu no šiem īpašumiem tāpat jau no savām bilancēm ir norakstījušas kā zaudējumus - t.i. steigties nav kur.
· Banku kredītportfelis joprojām ir vājākais Baltijas valstīs - neizskatās, ka tuvākajā laikā tās būtu gatavas aktīvi mesties hipotekārajā kreditēšanā.
· No otras puses - reālais mājsaimniecību rīcībā esošais ienākums aug lēni.
· Mājokļu tirgus attīstītās par 80-90% tikai no nerezidentu darījumiem.
 
Iedzīvotāji uzlabojoties ekonomiskajiem apstākļiem meklē mājokli, bet maksātspēja vēl ir relatīvi zema. Attīstītāji jaunus projektus neattīsta, jo tos jebkurā momentā piežmiegs banku meitas ar cenām, kas būs zem attīstītāju pašizmaksas, jo banku meitas to var atļauties (bilancēs jau norakstīti zaudējumi). Rezultātā ir situācija, kad ir pieprasījums par vienu cenu, piedāvājums par augstāku cenu + tie, kas varētu palielināt piedāvājumu un nolaist cenas, nelien tirgū, jo viņus nogremdēs. :)
Tāda deadlock pozīcija, kad tirgus dalībnieki gaida uz otras puses reakciju, bet nekas nenotiek. Kas to var atrisināt? Laikam tikai laiks. Rīgā un Pierīgā ir n-tie m2 ar pabeigtām, bet neapdzīvotām, daļēji pabeigtām vai iesāktām privātmājām un dzīvokļu mājām. Tās stāv jau no 2008.-2009.gada. Bankas tās nespēj realizēt, iedzīvotāji nespēj nopirkt. Un te nu nāk palīgā laiks - vēl daži gadi - un iedzīvotāji ne tikai nespēs tās nopirkt, bet arī negribēs. Kurš gribēs maksāt par māju, kas 7-8 gadus ir nostāvējusi bez apkures mūsu klimatiskajos apstākļos? Neviens... bankas mierīgu sirdi norakstīs īpašumus un nek. īp. tirgus turpinās dzīvot. Līdzīga situācija šobrīd ir Īrijā. Jau šobrīd valdība ir izdalījusi līdzekļus spoku pilsētiņu nojaukšanai. Domāju LV valdībai ir jārēķinās ar šo problēmu un jau šobrīd jāstrādā divos virzienos:
1) Jāatrod instrumenti, kā steidzami aktivizēt tirgu - noslēgt šo pircēja sagaidāmās un pārdevēja piedāvātās cenas starpību. Par instrumentiem grūti spriest - kaut kāda veida subsīdijai ir jābūt. Šāds risinājums gan būs derīgs vien tuvākajos gados. Neesmu eksperts šajā jautajumā, bet cik saprotu, tad "plaisa" mājsaimniecību ekspektācijās un piedāvājuma cenā ir aptuveni 200 Eiro par m2. Vai arī otra problēma - mājsaimniecības atgriezušās pie normālas, stabilas naudasplūsmas, bet nav nepieciešamo līdzekļu 20-30% vai pat vairāk % sakasīšanai pirmajai iemaksai.
2) Jau šobrīd ir jādomā par absolūti neperspektīvo māju nojaukšanas programmu - jau šobrīd ir mājokļi, kuru pabeigšana/attīstīšanas izmaksas ir līdzvērtīgas jaunu māju būvniecībai.
 
Savā ziņā paradoksāla situācija. Šobrīd ir liels neizmantots dzīvojamais fonds. Gatavs vai pusgatavs. Par salīdzinoši nelielām investīcijām ir iespējams panākt to, ka tas tiek izmantots nevis atstāts sagrūšanai kā tas ir šobrīd. To varētu risināt publsikais finansējums, bet fiskālā telpa budžetā protams ir ierobežota. Tādēļ brīnos, ka šā brīža situāciju nav "uzķēruši" kreditētāji, kas nav apdedzinājušies iepriekšējā buma laikā. Kā arī joprojām brīnos, ka pašas bankas pat pie savu meitu īpašumu iztirgošanas turpina pielietot agresīvu izmaksu politiku (no klientiem piedzen augstas darījumu slēgšanas komisijas, resursu piesaistes komisijas utt.). Tas liek domāt, ka komercbankas tā pa īstam nemaz nav ieinteresētas šā tirgus atdzīvināšanā. Saki - varbūt tiešām ir vērts pagaidīt 2-3 gadus, kad liekais dzīvojamais fonds apmirs un varēs sākt kreditēt jaunos projektus?

Komentāri

Šī emuāra populārākās ziņas

Kazeņu ievārījums - ziemas kārums

Tie, kas mani labi pazīst, zina, ka mans mīļākais ievārījums ir kazeņu ievārījums. Jau daudzus gadus katru augustu bubinu par to, ka Latvijā īsti nav izplatīta kazeņu kultūra. Pagājušajā gadā biju Ungārijā tieši kazeņu laikā, par ko rakstīju arī savā ceļojumu aprakstā . Toreiz ļoti lielu iespaidu atstāja tirgus apmeklējums, kur kazenes tika tirgotas kilogramiem, pārdevēji izkārtoja kazenes piramīdas formā, kā pie mums ābolus Rīgas Centrāltirgū. Tur jūdzos, gribējās nopirkt visu un paņemt līdzi uz LV. Toreiz nodomāju - ja man būtu iespēja šīs kazenes dabūt LV, tad tik es sev savārītu ievārījumus. Zinu, ka pēdējos gados arī LV pakāpeniski attīstās kazeņu audzēšana, arī pats esmu apsvēris domu par to audzēšanu. Tomēr šogad noveicās - atradu vietu, kur var salasīt daudz meža kazeņu ( jeb cūceņu, kā tās patiesībā sauc ; jā, jā - zinu, visiem "cūcenes" asociējas ar sēnēm). :) Tad nu šoreiz par kazeņu ievārījumu - pamēģiniet, kamēr ir sezona! :) Un, ja ir iespēja - izmantojiet meža

Komo ezers un Lugano

Jau izsenis esmu gribējis aizbraukt uz Komo ezera apkārtni. Tomēr katru gadu, pienākot atvaļinājuma ceļojuma izvēlei, izvēlējāmies ko citu. Jo no vienas puses Komo ezera apkārtne ir debešķīgi skaista, bet ir arī savi mīnusi – daudz tūristu un ceļot pa apkārti ir arī padārgi, jo apgabals mudž no slavenajiem&bagātajiem. Tomēr šogad, plānojot atvaļinājumus, saskārāmies ar laika ierobežojumiem, tādēļ izvēlējāmies beidzot veikt jau sen izstrādātu maršrutu (šķiet, ka 2-3 gadus atpakaļ diezgan detalizēti jau biju uztaisījis šo maršrutu). Viena no skaistajām mājām Komo ezera krastā Izlidošanas dienā jutos mazliet dīvaini. Vēl iepriekšējās dienas rītā modos Parīzē, tagad mājās, bet jau bija jādodas tālāk. Faktiski mājās tik vien kā paspēju kā nomainīt "komandējuma komplektu" uz "atvaļinājuma komplektu" un aiziet. Tomēr jāatzīst, ka vēl pirmās dienas Itālijā jutos ne savā ādā – tā kā vēl domās Parīzē, tā kā mājās, bet nē – jau Itālijā. :) Villa Balbinel

Vīns, saule, kristālzils ūdens - 14 dienas Sicīlijā

Šoreiz nedaudz par mūsu ceļojumu uz Sicīliju. Atšķirībā no iepriekšējām reizēm man ir slinkums daudz rakstīt, tāpēc centīšos īsi, uzsvarus liekot uz padomiem un piedzīvojumiem. Kāpēc Sicīlija? Sicīlija ir fantastiska vieta tās vēstures dēļ. Ja mēs runājam, ka Latvijai ir gājušas pāri visas tautas pēc kārtas, tad ir vērts ieskatīties kam tik nav piederējusi Sicīlija. Un tieši tas raisa interesi – Sicīlija ir 2.5 reizes mazāka par LV, bet tik dažāda. Atsevišķos Sicīlijas reģionos ir jūtams Grieķu, Romiešu, Bizantijas, Normāņu un Arābu pieskaņa. Tik dažāda arhitektūra, tik dažāda virtuve, cilvēki un ikdiena. Un to visu var apskatīt salīdzinoši īsā laika periodā. Tieši tāpēc izvēlējāmies Sicīliju – emocijām un jauniem iespaidiem pilns ceļojums tikai 2 nedēļās. Uzreiz varu teikt, ka nav iespējams 2 nedēļās apskatīt visu Sicīliju – intuitīvi šķiet, ka pietrūka kādas 10 dienas, bet tas labi – tātad būs kādreiz iemesls atgriezties. Neapskatījām Sicīlijas dienvidaustrumu daļu ar kalnu pilsētām

"Mikrotīkls" - Latvijas rūpniecība nav mirusi! (2.daļa)

Turpinot par apstrādes rūpniecības uzņēmumiem, par kuriem ne vienmēr esam dzidējuši, piedāvāju rakstu sērijas 2.rakstu. Iepriekšējā reizē rakstīju par elektromotoru ražotāju - "Rīgas elektromašīnbūves rūpnīcu". Lasītāju interese un atsaucība bija necerēti augsta - ar mani sazinājās gan cilvēki, kuri nekad par šo uzņēmumu nav dzirdējuši, gan tie, kuriem ar uzņēmumu ir bijusi kāda sadarbība, gan arī tie, kas tur strādā. Varu tikai atkārtot "RER" ir uz pareizā pārmaiņu ceļa, ja viss būs labi, tad tuvākajos gados šis uzņēmums būtiski kāpinās apgrozījumu un izies jaunā līmenī. Vairāki cilvēki apstiprināja to, ka uzņēmums nedaudz "iestrēdzis" un nav sekojis līdzi laikam, tas attiecas kā uz tehnoloģijām, tā uz darbiniekiem. Tomēr uzņemuma vadībai esot lieli plāni jau tuvākajā laikā. Gaidīsim, un redzēsim! :)   Bet šoreiz gribu pievērst uzmanību citam, radniecīgas apstrādes rūpniecības apakšnozares - elekronisko iekārtu ražotājam. Vai spējat iedomāties, ka L

Interneta veikali, kas sūta preces uz Latviju

Šodien iedomājos, ka nu jau ir pagājuši aptuveni 10 gadi kopš veicu savu pirmo pirkumu ārzemju interneta veikalā un ar to iesāku savu "starptautiskā šopinga" karjeru. :) Kopš tā laika esmu iepricies un tirgojis neskaitāmos i-neta veikalos - iedomājos, ka varbūt kādam mana pieredze var noderēt. eBay Protams, pasaulē populārākais interneta veikals ir eBay.com (vai attiecīgi .co.uk, .de, .it utt.). Caur eBay savulaik esmu pircis visu, ko vien var iedomāties - portatīvos datorus, fotoaparātus, drēbes, dažadas rezerves daļas sadzīves tehnikai, grāmatas un daudz, daudz ko citu. Iepērkoties ar eBay jāatcerās šādas lietas: Sūtot no Eiropas var nedomāt par PVN un muitas nodokli, bet sūtot no valstīm, kas nav ES, būs jāmaksā nodokļi. Par to vairāk šajā rakstā , jo sākot 2013.gadu atkal nelielas izmaiņas. Visbiežāk eBay vidē darīšana ir nevis ar profesionālu pārdevēju (uzņēmēju, vai kādu, kurš ar to regulāri nodarbojas), bet gan vienkārši cilvēku, kurš grib pārdot savā īpašumā e